Два кредита в один договор: как сочетать льготную и рыночную ипотеки

Правительство России разрешило сочетать льготную и рыночную ипотеки. «Вечерняя Москва» узнала, как это будет работать и как нововведения повлияют на москвичей.

По словам эксперта по недвижимости Валентины Андреевой, в связи с тем, что документ был подписан совсем недавно, механизм сочетания двух видов ипотек пока точно неизвестен.

— Но я предполагаю, что работать он будет так: допустим, квартира стоит 30 миллионов, из них 12 миллионов я получаю по льготной ипотеке, которая сейчас девять процентов, а остальные 18 миллионов — по обычной процентной ставке.

Аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риелторов Андрей Бекетов отмечает, что нововведение сделано для того, чтобы улучшить жизнь жителей Москвы и Санкт-Петербурга, крупнейших городов с самыми высокими ценами на недвижимость.

— По закону сумма ипотечного кредита, который можно взять на льготных условиях, ограничена. В столицах это всего 12 миллионов рублей — на квартиру мечты таких денег может и не хватить. Поэтому правительство предлагает добрать недостающую часть суммы по коммерческой ставке. Объясняю на пальцах: на льготную ипотеку вы можете купить однокомнатную «новостройку» в ТиНАО, но вам, допустим, хочется жить в Западном административном округе, и не в однушке, а в двухкомнатной квартире. На это 12 миллионов вам не хватит. Тогда вы идете в банк и берете вторую ипотеку, рыночную. То есть получится, что у вас будет два кредита: один — с льготной ставкой, другой — с коммерческой. Раньше банки так не делали, поскольку в залог по договору вы предоставляете вашу квартиру.

Но теперь банки, возможно, разработают механизм для того, чтобы объединять два кредита в один договор. Вероятно, покупатель будет подписывать сразу два кредитных договора. Однако, как бы ни был сформирован механизм, процент по кредиту у вас усреднится: вы получите нечто среднее между рыночной и льготной суммой. То есть это будут не «щадящие» девять процентов (столько составляет сегодня льготная ставка), но и не рыночные — более высокие.

В марте, когда ключевая ставка ЦБ резко возросла, ипотечные ставки доходили до 19 процентов, и это очень напугало покупателей. На какое-то время люди перестали интересоваться приобретением квартир в кредит совсем.

Сейчас ситуация улучшается: Центробанк России снизил ключевую ставку до 14 процентов, скоро к ней подтянутся и условия по ипотечным договорам. То есть, скорее всего, льготники будут платить около десяти–11 процентов.

Определенно, это позитивная тенденция для тех, кто планируют приобрести жилье. Особенно на варианты льготного кредитования следует обратить внимание семьям с детьми. Они в приоритете у государства: эту тенденцию отчетливо показала политика начисления пособий в пандемию. В ближайшие недели число сделок с льготной ипотекой может вырасти на 10–20 процентов в целом по рынку.

Эксперт напомнил, что ипотечные нововведения касаются только новостроек, вторичный рынок жилья они не затронут.

КОМУ ЛЬГОТЫ?

Действие льготной ипотечной программы продлено до июля.

• Обладатели материнского капитала. Есть два варианта его использования: в качестве первоначального взноса, а также в счет выплаты кредита.
• Молодые семьи с детьми, родившимися с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Максимальные годовые ставки достигают шести процентов.
• Родители детей-инвалидов также могут рассчитывать на шесть процентов.
• Многодетные родители трех и более детей, родившихся с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, могут получить возврат 450 тысяч рублей на приобретение или строительство жилья.
• Покупатели метров напрямую у застройщика. План позволяет приобрести жилье по ставке семь процентов
• Военные по накопительно-ипотечной системе.
• Работники бюджетной сферы. В первую очередь это учителя и врачи. Максимальная ставка — шесть процентов.