Монстры кредитования: что будет со ставками по ипотеке

Сбербанк увеличил стоимость ипотечных кредитов на новостройки до 8,8 процента годовых, а на вторичку — до 9,1 процента. Вслед за Сбербанком ставки повысил ВТБ. «Вечерняя Москва» выяснила, будут ли остальные банки повышать ставки, как рост стоимости кредитов повлияет на спрос и есть ли вероятность, что цена недвижимости в будущем снизится.

Сдерживают «ипотечный пузырь»

Причина роста ставок — повышение ключевой ставки Центробанком, объясняет ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.

— Предпосылки к изменению ипотечных программ у банков были давно. Это связано с сигналами Центрального банка в связи с повышением ключевой ставки. Как правило, банки пересматривают свои ипотечные программы примерно в течение двух недель. Было несколько раз подряд повышение ключевой ставки на разных позициях: сначала повысили ставки некрупные банки. Когда время пришло, уже монстры ипотечного кредитования изменили свои продукты, — рассказывает эксперт.

Банки напрямую зависят от ключевой ставки Центробанка, отмечает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. По словам специалиста, банки «сами не печатают деньги»: они занимают их по ключевой ставке и добавляют свои проценты за обслуживание ипотечного кредита.

Ракута подчеркивает, что через некоторое время все остальные банки также повысят ставки по ипотеке.

— Сбербанк на 0,6 процента поднял, ряд банков — сразу на один процент. Это очень существенное повышение, которое сказывается и на переплате заемщиков, и на ежемесячном платеже. Ипотека становится менее доступной, что связано с большой закредитованностью населения. Чтобы не образовался «ипотечный пузырь», Центробанк такими мерами пытается отрегулировать этот рынок, — считает специалист.

Радченко отмечает, что ЦБ повышает ключевую ставку, чтобы купировать инфляцию. Собеседница «ВМ» обращает внимание, что аналогичная проблема наблюдается и за рубежом.

Рынки взаимосвязаны

По словам Радченко, разница в цене ипотечных кредитов на новое жилье и вторичку вызвана заинтересованностью банков в максимально быстрой продаже новых квартир.

— Ключевая ставка, которая определяется Центробанком, универсальна. Вроде как не должно быть разницы между кредитованием вторички и первички. Но есть нюанс: сейчас у нас банки занимаются проектным финансированием, и они заинтересованы в том, чтобы застройщик как можно быстрее распродал квартиры, потому что они в одной «связке» работают. И банки могут для своих застройщиков давать более привлекательные ставки, чтобы люди быстрее раскупили квартиры, — объясняет эксперт.

Ракута также отмечает, что банки всегда предоставляли более низкие ставки на жилье в новостройках. Это было связано не только с совместными программами банков и застройщиков, но и с наличием госпрограммы с пониженной ставкой. Вторичный рынок, на котором физические лица самостоятельно заключают между собой сделки, всегда был свободнее, замечает эксперт.

При этом первичный и вторичный рынки тесно связаны между собой, подчеркивает собеседник «ВМ».

— Когда у нас было снижение ставок по госпрограмме в 2020 году, на вторичный рынок тоже ставки упали. Сейчас повысили ключевую ставку, у нас по всем программам ставки изменились. Более привлекательными они остались по новостройкам, потому что там сохранилась семейная ипотека. Но тем не менее семейная ипотека становится дороже, обычная новостройка становится дороже. Вторичка всегда была самой дорогой касаемо ставок, поэтому повышение ключевой ставки — сигнал для банков поменять свои ипотечные продукты. Выгоднее минимальные ставки будут на первичном рынке, — объясняет специалист.

Эксперт прогнозирует: рост ставки сохранится в ближайшем будущем. До Нового года она может вырасти на 0,25 процента.

Будут привлекать ценой

Ракута отмечает, что из-за роста платежей по ипотеке многие клиенты будут брать ипотечные кредиты на более длительный срок.

— Ипотека для конечного потребителя становится дороже. Как этот вопрос могут решить заемщики: на мой взгляд, скорее всего, средний срок кредитования сейчас у нас увеличится до 25–30 лет, чтобы снизить ежемесячный платеж. Раньше он составлял 10–15 лет, но до этого суммы устраивали людей, а сейчас они уже станут некомфортными, — констатирует специалист.

Эксперт отмечает, что заемщики теперь будут рациональнее подходить к этому вопросу, тщательнее выбирая объект недвижимости. Спрос на ипотечные кредиты может упасть, тогда продавцам придется искать новые способы привлечения клиентов.

Одним из возможных вариантов развития событий может быть снижение стоимости квадратного метра, отмечает Ракута.

— Есть надежда, что повышение ключевой ставки скорректирует стоимость квадратного метра. Упадет спрос, а, когда нет спроса, продавец (неважно, застройщик или физическое лицо) может привлечь клиента только ценой. Возможно, наметится какая-то корректировка в начале следующего года, когда будет определенное затишье. Тем же застройщикам нужно будет реализовывать объемы, потому что в этом году очень много новых жилых комплексов выставили на продажу, — рассказывает собеседник «ВМ».

Ракута отмечает, что противоположный пример произошел в 2020-м, когда при минимальных ставках на кредиты жилье очень сильно подорожало. При этом исторически сложилось, что при повышении ставки стоимость квадратного метра, наоборот, снижается. Так может произойти и в этот раз, заключает специалист.

В пресс-службе Сбербанка 15 ноября сообщили о росте ставки по ипотеке. Стоимость ипотечного кредита в новых жилых домах увеличилась до 8,8 процента, а во вторичных объектах — до 9,1 процента. Вслед за Сбербанком о росте ставки объявили в ВТБ.

Центробанк не может держать ключевую ставку низкой и отпустить инфляцию из-за высокого роста цен, который разрушает благополучие, заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее словам, возвращение ключевой ставки в нейтральный диапазон в пять–шесть процентов произойдет не ранее 2023 года.